Finance pro radost

Učíme se investovat: Jak vydělat na nemovitostech

17.11.2021 85x (naposledy 27.11.2021 16:27) 0 Jak na FINANCE, DLUHY, POJIŠTĚNÍ

Na většině nemovitostí v posledních letech nešlo prodělat. Byty, pozemky, chaty, chalupy, dokonce i zahrádkářské kolonie, vše letí vzhůru o desítky procent. O komerčních objektech ani nemluvě. Nemovitosti jsou jistým přístavem pro peníze, ale jejich správa není bez práce, to mi tedy věřte.

  • Téměř všude a vše v nemovitostech – až na výjimky jako jsou například Karlovy Vary – pořád zdražuje. Kdo koupil, mne si ruce, a kdo na to nemá, hořekuje a volá po div ne vyvlastňování. I přes setrvalý růst cen se ale může stát, že člověk koupí nemovitost zkrátka špatně.

  • Nesedne lokalita, vyplavou právní či technické vady a kupující zjistí, že vlastně jen převzal zakleté převozníkovo veslo úmorné bárky, do které teče. Nevěřte na první „zamilování“, když jste na prohlídce. Pravda, tlačí vás další zájemci, nebo alespoň makléř vám to tluče do hlavy, ale vyspěte se, než řeknete „ano“.

  • Investice do nemovitosti znamená, že pořizovací cena je vysoká a nedá se koupit nebo prodat po částech. Prodej také trvá podstatně déle než akcie nebo cihly zlata. Dnes byt prodáte za měsíc, ale dům už může trvat téměř dva měsíce, pozemek půl roku a když byla krize, trvalo to i rok.

  • O nemovitosti je také nutné se starat. Na druhou stranu, byty a komerční nemovitosti nesou pravidelný výnos ve formě nájmu a kdo levně v minulosti koupil, má možnost při dnešním prodeji zamknout zajímavé zisky. „Zamknout“ znamená prodat a zkasírovat.

NEDOPORUČUJI:

Byty – opravdu výjimečně při dobré nabídce. Jinak jsou drahé a můžou být náročné na správu

Nákupní centra– svět se mění, nakupujese stále více on-line

Kancelářehome office se stal běžnou součástí pracovního života

Hotely– zažijí ještě těžké časy


DOPORUČUJI:

Komerční nemovitosti (sklady, výrobní haly)– jsou stabilnější, nájemníci mívají dlouhé nájemní smlouvy, svěřte se ale do rukou odborníka

Pozemky – nízkoúdržbové, půdy přitom ubývá

Horské apartmány– lze vydělávat na pronájmu, a ještě využívat pro svou potřebu

Hodně peněz ředí polívku

  • Cena pozemků se za posledních deset let zdvojnásobila, oproti loňsku vzrostla téměř o pětinu. Cena bytů za deset let vzrostla o 84 %, oproti loňsku rostla téměř o 15 %. Rodinné domy rostly loni téměř o 15 %, extrémně zdražily chalupy.

  • V ekonomice je ohromný nadbytek peněz, které ztrácejí hodnotu. Ti, co je mají, se je snaží za každou cenu směnit za něco hmotného. Hypoteční sazby jsou nižší, než je oficiální inflace, o té neoficiální ani nemluvím. To je další doping pro růst cen bytů.

  • Kdo ale investoval do vlastního bydlení, udělal dobře. Vlastní bydlení je jedna z nejlepších pojistek na stáří.

  • Jistý známý ekonom nedávno napsal, že „Češi se musí zbavit svého fetiše v podobě vlastnictví bytů“. Jaký fetiš? O čem to mluví? To snad troubí opět k regulovanému nájmu, jenž vedl jen k pokoutnímu kšeftování a totální devastaci bytového fondu?

  • Většina Čechů má dobré zkušenosti s nemovitostmi. Kdo koupil byt nebo něco jiného, dnes nelituje. Naopak. Proto lidé mění papírky za hliněné cihly. Ale nejsou příjmy bez práce, ani v nemovitostech.

Jak vydělat na nemovitostech:

Lokalita, to je základ

U nemovitosti jsou důležité tři parametry – lokalita, lokalita a lokalita. Ano, dá se levně koupit v horších částech, pro nájem to ale může být problém. Pokud koupíte v dobré lokalitě, byt podrží hodnotu i v těžších dobách, i když většinou inkasujete méně na pronájmu. Za dobrý spánek to ale stojí.

Co všechno zjistit o bytě

Koupit byt není jako koupit rohlík. Každý byt je jiný. Pokud nemovitostem nerozumíte, přizvěte si stavaře, který posoudí stav bytu. Důležité jsou i společné prostory. Jaký je stav stoupaček, jak je stará elektřina… Bude potřeba měnit výtah či střechu domu? Jaká je orientace světových stran, není hluk z ulice? A co dopravní dostupnost? Má společenství vlastníků nebo družstvo úvěr? Kolik je ve fondu oprav peněz a kolik se měsíčně platí? Jaké je složení obyvatel? Co kupní smlouva na byt, není tam nějaká past? Je třeba počítat s výdaji za právníky, advokátní úschovu.

Příprava pronájmu

Pokud máte byt připravený k pronájmu, řešíte následující starosti: pronajímat zařízený nebo prázdný? Pokud zařízený, kolik bude stát nábytek a kolik jeho obnova? Kdo je cílová skupina nájmu, studenti nebo mladé páry? Každý totiž má jiné potřeby. Budu pronajímat sám – tzn. byt nafotit, inzerovat, pořádat prohlídky, mít připravenou kvalitní nájemní smlouvu. Bude nájemník solventní? Pokud použiju služeb realitní kanceláře, mám to bez starostí, ale většinou platím provizi za nalezení nájemníka.

Nájem běží, hurá

Tak už máme pronajato, hurá. Teď jen aby nájemník platil. Dobré je počítat s rezervou jednoho až dvou nájmů ročně, pokud nájemník vypadne a budu muset najít jiného. A myslet na opravy. Odejde bojler, musím vymalovat. Nemovitost je také potřeba pojistit. Platit do fondu oprav. Jak daleko mám nájemní byt? Zvládnu tyhle starosti sám nebo musím platit správcovské firmě za servis?

Daně – bacha na ně!

Pokud pronajímáte byt, musíte samozřejmě příjmy z pronájmu danit, a to sazbou 15 %. Oproti příjmům lze uplatnit skutečné výdaje nebo paušál. Tedy podat daňové přiznání. Dobrá zpráva je, že byla zrušena 4 % daň z nabytí, kterou platil kupující. Zato se ale od letošního roku prodloužila lhůta na zdanění příjmu z prodeje investiční nemovitosti z 5 na 10 let.

Pozemky: co oko nevidí, srdce pak zabolí

Investice do pozemků vypadají jednodušeji, protože jsou téměř bezúdržbové. Na druhou stranu, zde spekulujete na růst hodnoty, pravidelný nájem odpadá, pominu-li pronájem pozemku místnímu zemědělci za pytel brambor. Koupit pozemek je ale ještě složitější disciplína. Je pozemek veden v územním plánu jako stavební? Jak je to s inženýrskými sítěmi? Je dostatečná kapacita kanalizace? Jak je to s vodou? Co ochranné pásmo vedení vysokého napětí? Ochranné pásmo lesa? Ochranné pásmo železnice? Pokud s tímto nemáte zkušenosti, rozhodně se nepouštějte do zdánlivě výhodné koupě, aniž byste přizvali odborníka, který odkryje případné skryté miny. A odborníkem nemyslím realiťáka, který pracuje za provizi, ale kvalitního nestranného člověka se zkušeností s inženýrinkem.

Víkendové nemovitosti: pohoda

V Rakousku a Francii už více než deset let funguje služba servisovaných investičních apartmánů. Obliba druhých domovů vzrostla po covidu i v Čechách. V Krkonoších stojí horské apartmány v zajímavých oblastech víc než byt v Praze. Pro majitele apartmánu je tato investice bezriziková, protože je zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník. Starost o pronájem svěří správcovské firmě, která se dále stará o krátkodobé pronájmy, navíc může nemovitost několik týdnů do roka používat. Správcovské firmy nabízejí až desetileté smlouvy s výnosem okolo 4-5 % ročně. Za to zajistí kompletní servis. Desetiletý kontrakt dává správcovské firmě stabilitu v tom, že je nájem po celou dobu neměnný a je předpoklad, že se ceny krátkodobých nájmů budou časem zvedat, nejvíce budou vydělávat v posledních letech nájmu. Při současné inflaci lze předpokládat, že ceny krátkodobých nájmů budou za pár let klidně dvojnásobné.

Autor: Vladimír Brůna

Přílohy

Soubor Velikost Typ
IMG_3927.JPG 162.5 kB

Přihlaste se k odběru novinek a objevujte s námi svět financí

Jméno: Email: Email: